Home (030) 767 03 90

Taxatie van corporatiewoningen, wat is de invloed van de Circulaire?Column: Baldwin Poolman

De afgelopen tijd is er een discussie ontstaan dat de hoeveelheid woningen die door de corporaties in de markt wordt gezet een marktverstorend effect hebben. Dit geldt zowel voor de individuele woningen als voor de wooncomplexen. Is er sprake van dumpprijzen?

Als er een corporatie woning met korting wordt verkocht heeft dit invloed op de marktwaarde/verkoopwaarde van de overige woningen? Wat betekent de Circulaire voor de verkoop van bijvoorbeeld de 5.500 woningen van Vestia aan Patrizia? Hoe gaan taxateurs om met de Circulaire inzake taxaties van corporatiewoningen?

Circulaire
Sinds 1 oktober 2013 is de circulaire over verkoop van corporatiewoningen (MG 2013-02) van toepassing. In deze circulaire zijn de eerder vastgestelde verkoopregels (MG 2011-04) versoepeld en wordt aangegeven wanneer een verzoek om toestemming bij verkoop nodig is. Dit geldt zowel voor individuele woningen als voor complexen. Ik wil mij vooral richten op verkoop van wooncomplexen welke vallen onder artikel 3.2: 'Aanvullende voorwaarden bij verkoop van woningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens' en dan specifiek waarbij verhuurde woningen voor minder dan 75% van de waarde vrij van huur en gebruik aan derden wordt verkocht. Er is voor deze gevallen een zogenaamde exploitatieverplichting van minimaal 7 jaar opgenomen en tevens een winstdeling na 30 jaar, waarbij de winst evenredig tussen corporatie en koper wordt verdeeld. Deze winstverdeling wordt daarin nader omschreven.

Marktwerking?
Onze ervaring is dat de bovengenoemde restrictie en voorwaarden een belangrijk effect hebben op de verkoopbaarheid voor wooncomplexen met huren onder de liberalisatiegrens. De restrictie van 7 jaar doorexploiteren betekent dat koper niet adequaat kan inspelen op marktontwikkelingen en het afrekenmoment na 30 jaar zal een enorme boekhoudkundige rompslomp met zich meebrengen. Dit geldt ook voor de Corporatie en overheid, wie houdt dit bij en wie controleert dit?

Taxaties
In hoeverre de Marktwaarde kan worden bepaald als bovengenoemde restrictie en voorwaarden gelden is niet eenvoudig. Er zal een inschatting moeten worden gemaakt welke marktpartijen deze beprekende voorwaarden voor lief nemen en of zij hiermee een korting bedingen. Een ander gevolg zal kunnen zijn dat alleen maar wooncomplexen worden verkocht waarbij de grens van 75% niet wordt geslecht. Er is dan geen 'market evidance' voor complexen onder de bovengenoemde grens.

Congres Dynamis Taxaties Nederland
Bovengenoemde vragen en probleemstellingen zullen uitgebreid aan bod komen bij ons Congres van 6 november 2014. Mocht u geïnteresseerd zijn hieraan deel te nemen, kunt u een e-mail sturen naar info@dynamistaxaties.nl

Deze column is ook verschenen op Vastgoedjournaal.nl

1754_Woning-onder-de-loep.jpg
Dynamis (030) 767 03 90
Deze website is het beste te bekijken als uw tablet gekanteld is.