Home (030) 767 03 90

Opleving woningmarkt kent belangrijke keerzijdeMiddeninkomens komen in telkens meer steden lastig aan een woning

Het woningmarktherstel zet door en in steeds meer gemeenten is sprake van een verkopersmarkt. Het herstel is echter niet in alle gemeenten zichtbaar, in veel gemeenten is het herstel beperkt en wordt de markt ondanks aantrekkende transactievolumes alleen maar ruimer. In steden met bovenmatige prijsstijgingen komt de betaalbaarheid steeds meer in het geding. Telkens meer huishoudens vertrekken hierdoor naar randgemeenten om tegen een vergelijkbare prijs meer woonruimte kopen. Dit blijkt uit de eerste kwartaalrapportage Sprekende Cijfers Woningmarkten 2016 van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars die vandaag verschijnt.

Verkopersmarkt of toch (nog) een kopersmarkt?
Ook in het eerste kwartaal van 2016 zet het herstel op de woningmarkt landelijk gezien stevig door. In totaal zijn over het eerste kwartaal ongeveer 56.500 transacties geregistreerd. Dit betreft alle transacties in de bestaande bouw en nieuwbouw en is inclusief onder andere de verkoop van vrije kavels en particuliere beleggingsverkopen. Mede door de sterke stijging van het aantal transacties neemt het aanbod van beschikbare woningen landelijke gezien met 5% af op jaarbasis. In totaal staan nu nog circa 179.500 woningen te koop.

Toch vertoond de Nederlandse woningmarkt niet overal een stevig herstel. Ondanks stijgende transactievolumes wordt de markt in delen van het land juist ruimer. In deze gemeenten is dan ook zeker geen sprake van een verkopersmarkt en blijven kopers tot op heden de markt bepalen. Daartegenover staat dat in steden zoals Amsterdam, Utrecht en Haarlem sprake is van explosief stijgende transactievolumes en een snel dalende beschikbaarheid van koopwoningen. Ook de uitbreidingsmogelijkheden die op korte termijn kunnen worden aangewend, drogen op deze locaties snel op met prijsstijgingen tot gevolg. Een tweede reden voor deze prijsstijgingen is de historisch lage rente.

De prijsstijging van de verkoopprijzen heeft ook in het eerste kwartaal van 2016 doorgezet. Ten aanzien van het laatste kwartaal van 2015 zijn de woningprijzen met 1,6% gestegen, op jaarbasis is de stijging 5,8%. De mediane verkoopprijs is nu € 231.000 en ligt daarmee inmiddels alweer 13% boven het dieptepunt van begin 2013, maar nog ruim 9% onder het niveau van 2008.  

Potentiële restschuld verdampt in alle studentensteden
Het aantal huishoudens met een potentiële restschuld is in het eerste kwartaal naar schatting gedaald naar 760.000. Dit betekent een daling van bijna 300.000 huishoudens in twee jaar. In studentensteden, steden met meer dan 10.000 ingeschreven studenten, is het aandeel huishoudens met een potentiële restschuld aanzienlijk sterker gedaald dan in andere gemeenten.

In rand- en middelgrote gemeenten lijkt de restschuldproblematiek van een meer structurele aard, doordat de prijzen nog maar een beperkt herstel vertonen. Huishoudens zijn hier dan ook meer afhankelijk van eigen aflossingen om uit de potentiële restschuld situatie te komen, terwijl in gemeenten waar de prijzen relatief hard stijgen huishoudens vanzelf uit deze situatie komen. Het gevolg is dat de dynamiek in het hogere prijssegment vaak lager ligt in gemeenten waar het aandeel huishoudens met een potentiële restschuld relatief hoog blijft.

Verwachtingen: aantal transacties in 2016 rond de 200.000, kleiner wonen in grote steden
De verwachtingen omtrent de woningmarkt blijven goed. Tot op heden blijft de hypotheekrente historisch laag, wat zowel starters als doorstromers als een belangrijk gegeven ervaren om nu een stap te maken op de koopwoningmarkt. Het consumentenvertrouwen blijft hoog, ondanks een lichte daling in het eerste kwartaal. De verwachting is dan ook dat de transactievolumes op een vergelijkbaar niveau blijven als de afgelopen kwartalen het geval was. Het transactievolume over 2016 zal uitkomen op 200.000. Dit betekent een stijging van ongeveer 10% ten aanzien van 2015, terwijl eerder werd uitgegaan van een groei van 5%.

De sterke opleving van de woningmarkt kent ook een belangrijke keerzijde. De betaalbaarheid van woningen verslechterd in telkens meer gemeenten. Bij een vergelijkbaar inkomen kan een huishouden gemiddeld 8% minder woonruimte kopen als een jaar geleden. Dit alles wordt veroorzaakt door zowel de prijsstijging als een beperkte daling van de leencapaciteit die per 1 januari is doorgevoerd. In bepaalde steden waar de woningprijzen bovenmatig stijgen wegen veel huishoudens af of vestigen in de randgemeenten geen hoger woongenot geeft door meer woonruimte. Deze afwegingen komen intussen ook tot uiting in de verhuisbewegingen rondom deze steden, waar inmiddels een duidelijke trek uit de stad wordt geregistreerd. Verdere prijsstijgingen zullen deze trek naar de randgemeenten alleen maar versterken.

Frank Verwoerd
4056_Cover-SCW-Q1-2016.jpg
Dynamis (030) 767 03 90
Deze website is het beste te bekijken als uw tablet gekanteld is.