Over links of over rechts? Voor twee coalitievarianten berekenden we het te verwachten woningmarktbeleid

Nu de verkiezingsuitslagen bekend zijn en de gesprekken over mogelijke coalities zijn begonnen, krijgt de verkenning naar een nieuw kabinet vorm. De uitkomst hiervan heeft grote invloed op het toekomstige vastgoed- en woningmarktbeleid. Wat kan de sector op dit vlak verwachten van de (twee) meest voor de hand liggende regeringssamenstellingen?

Om deze vraag te beantwoorden, analyseerden we de standpunten van de potentiële coalitiepartijen en pasten hierop een weging toe die het behaalde aantal zetels binnen een potentiële coalitie reflecteert. Zo maken we zichtbaar met welke insteek partijen de onderhandelingen ingaan, welke partijen daarbij de meeste invloed op het beleid uitoefenen en wat de meest aannemelijke koers voor verschillende vastgoed- en woningmarktthema’s is.

Over links of over rechts?
Het eerste initiatief voor de formatie ligt bij D66 als grootste partij. Daarbij lijkt een samenwerking met CDA en VVD vanwege hun zetelaantal onvermijdelijk. Regeren met PVV, nog altijd een grote speler, werd door hen allemaal bij voorbaat uitgesloten. De vraag is dus vooral: welke partij(en) sluiten er dan wél aan?

Er zijn grofweg twee mogelijkheden: ‘over links’ (met GroenLinks-PvdA) of ‘over rechts’ (met JA21, eventueel aangevuld met ChristenUnie of BBB). Een centrumrechtse coalitie met alleen JA21 komt uit op 75 zetels en mist daarmee een absolute meerderheid, tenzij nog een vijfde partij aansluit. Een centrumlinkse variant met GroenLinks-PvdA, samen goed voor een riante 86 zetels, lijkt daardoor ’logischer’. Alleen sluit VVD-leider Dilan Yeşilgöz een samenwerking met GroenLinks-PvdA uit. Toch zijn er niet echt reële alternatieven voor deze twee opties.

In onderstaande tabel zie je de belangrijkste aandachtspunten voor de vastgoedsector en woningmarkt, met daarachter de meest voor de hand liggende beleidskoers van een centrumlinkse én centrumrechtse coalitie. Voor deze stellingen en standpunten baseerden we ons op de Dynamis Vastgoed Kieswijzer die we speciaal voor deze verkiezingen hebben ontwikkeld. In onderstaande analyse hebben we rekening gehouden met ‘het gewicht’ van elke partij binnen de samenwerking.

Te verwachten beleidskoers per thema

Woningbouw
De noodzaak om de woningbouw te versnellen staat buiten kijf, maar de manier waarop dat moet gebeuren wordt een belangrijk onderwerp aan de formatietafel. Zowel een centrumlinkse als centrumrechtse coalitie deelt het doel om procedures te vereenvoudigen en de bouwproductie te verhogen, maar verschilt in de mate van landelijke sturing.

D66 en GroenLinks-PvdA pleiten voor meer regie vanuit het Rijk bij de selectie van locaties en het beperken van bezwaarprocedures, terwijl CDA, VVD en JA21 hechten aan uitvoerbaarheid en samenwerking met lokale partijen. De uitdaging wordt om snelheid te combineren met bestuurlijke draagkracht.

Duurzaamheid
Op het gebied van duurzaamheid zijn de verschillen tussen beide varianten aanzienlijk groter. GroenLinks-PvdA en D66 willen stevige nationale regie met duidelijke normen, subsidies en investeringen in de energietransitie. CDA benadrukt vooral draagvlak en uitvoerbaarheid, terwijl VVD inzet op innovatie en marktwerking als motor voor verduurzaming.

JA21 kiest een andere koers en ondersteunt duurzaamheid en circulaire economie alleen wanneer dit economisch rendabel is. Waar een centrumlinkse coalitie inzet op versnelling en verplichting, zal een centrumrechtse coalitie eerder de nadruk leggen op vrijheid, rendement en beperking van kosten.

Betaalbaarheid
De betaalbaarheid van wonen vormt waarschijnlijk de grootste uitdaging aan de formatietafel. GroenLinks-PvdA wil een hogere landelijke norm voor sociale huur binnen nieuwbouwprojecten, een standpunt dat D66 deels deelt, terwijl CDA, VVD en JA21 juist meer ruimte willen laten voor lokaal maatwerk en marktwerking.

Ook fiscaal lopen de standpunten uiteen: D66, CDA en GroenLinks-PvdA pleiten voor het versneld afbouwen van de hypotheekrenteaftrek en het verkleinen van fiscale voordelen voor beleggers, terwijl VVD en JA21 zich daar fel tegen verzetten. JA21 benadrukt dat overheidsingrijpen in de woningmarkt vaak averechts werkt en investeringen kan afremmen.

De verschillen zitten daarmee vooral in de mate van sturing: een centrumlinkse coalitie zou eerder kiezen voor landelijke kaders en meer nadruk op betaalbaarheid, terwijl een centrumrechtse variant vooral inzet op uitvoerbaarheid en ruimte voor marktinitiatieven.

Huurregulering
Een ander gevoelig punt wordt de positie van particuliere verhuurders en de regulering van huurprijzen. GroenLinks-PvdA en D66 willen de Wet betaalbare huur handhaven en verder uitbreiden, zodat ook een groter deel van het middensegment onder huurprijsbescherming valt. Zij zien dat als noodzakelijk om de huurmarkt eerlijker en betaalbaarder te maken.

CDA en VVD zijn voorzichtiger: zij erkennen de druk op huurders, maar vrezen dat te strenge regulering particuliere investeerders zal afschrikken en het aanbod verder onder druk zet. JA21 sluit zich daarbij aan en gaat nog een stap verder door te stellen dat overheidsingrijpen de markt verstoort en nieuwbouwinitiatieven belemmert.

Daarnaast willen GroenLinks-PvdA en D66 dat beleggers met meerdere woningen extra belasting gaan betalen, iets waar CDA nog verdeeld over is en VVD en JA21 zich nadrukkelijk tegen verzetten. Deze kwesties raken direct aan de kern van de woningmarkt: de balans tussen bescherming van huurders en het behoud van investeringsbereidheid.

Brede steun voor andere maatregelen
Tegelijkertijd zijn er dossiers waarover binnen beide coalitievarianten relatief brede overeenstemming bestaat. Zo is er, zowel over centrumlinks als centrumrechts, steun voor het tegengaan van grondspeculatie, het niet meetellen van de studieschuld bij hypotheekaanvragen en het versoepelen van regels voor kamer- en mantelzorgwoningen. Deze onderwerpen zullen vermoedelijk snel van tafel zijn.

De formatie zal dus vooral draaien om de balans tussen tempo, betaalbaarheid en regie. Een compromis ligt voor de hand, maar de uitkomst hangt af van de bereidheid om verantwoordelijkheid en kosten te delen. Voor de vastgoedmarkt betekent dat waarschijnlijk voortgang in bouw en verduurzaming, maar ook onzekerheid over de mate van fiscale hervorming en regulering.

Tot slot
Een centrumrechtse coalitie pakt in het eerste opzicht iets gunstiger uit voor eigenaar-gebruikers en beleggers, maar dat vraagt om nuance. D66 krijgt in een centrumrechts kabinet namelijk relatief meer gewicht doordat het totaalaantal zetels minder is dan bij de centrumlinkse variant. Anderzijds neemt de beleidszekerheid en de stabiliteit in het geval van een centrumrechtse coalitie af ten opzichte van een centrumlinkse variant, omdat JA21 een minder concreet verkiezingsprogramma en geen bestuurservaring heeft. Toch hebben beide centrumcoalities de schijn van meer politieke voorspelbaarheid en stabiliteit dan het Kabinet-Schoof, wat het vertrouwen binnen de sector ten goede zal komen.

Deze blog is geschreven door Marc Lokker en Feike de Vries.