‘Stationstoeslag’ op kantoorhuur: hoeveel meer kost nabijheid van de trein?

Onze makelaars horen het steeds vaker van organisaties op zoek naar kantoorruimte: ze willen graag dicht bij een treinstation zitten. Bereikbaarheid, duurzaamheid en aanwezigheid van andere bedrijven en voorzieningen zijn daarvoor de belangrijkste redenen. Maar wat is die locatie ze waard? De nabijheid van een station heeft namelijk een behoorlijk verhogend effect op de huurprijs, blijkt uit ons eigen onderzoek – maar hoeveel, en waarom?

Om deze ‘stationstoeslag’ te berekenen, hebben we alle kantoortransacties uit de afgelopen anderhalf jaar onderzocht. Alleen steden met stations met minimaal 10.000 reizigers per dag zijn daarin meegenomen. Rond elk station is de loopafstand ingedeeld in vier zones: 0–5, 5–10, 10–15 en 15+ minuten. Daarnaast maakten we onderscheid tussen drie soorten steden:

• De G5: Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag en Eindhoven;
• Middelgrote steden: o.a. Haarlem, Groningen, Arnhem en Breda (150.000+ inwoners);
• Kleinere steden: o.a. Alkmaar, Leiden en Zwolle (<150.000 inwoners).

Verschil het grootst in middelgrote steden
Uit de resultaten blijkt dat middelgrote steden het grootste procentuele verschil kennen in de huurprijs: kantoorruimte binnen vijf minuten lopen van het station is hier gemiddeld 24 procent duurder dan op meer dan vijftien minuten lopen. In de G5 bedraagt dit verschil 20 procent, en bij kleinere steden 18 procent.

Wat verder opvalt aan de resultaten, gegroepeerd naar loopafstand van het station:

• 0–5 minuten: de hoogste huurprijzen bij alle drie de soorten steden;
• 5–10 minuten: de huurprijzen dalen 3 tot 11 procent;
• 10–15 minuten: de huurprijzen dalen 13 tot 15 procent;
• 15+ minuten: de huurprijzen dalen 18 tot 24 procent.

Zie hieronder de huurprijzen voor alle drie de soorten steden naar loopafstand:

Duurzaamheid en kwaliteit verklaren deel van stationstoeslag
Natuurlijk zijn er ook andere factoren die een sterke invloed op de huurprijs hebben. De eerdergenoemde verschillen kunnen we dus niet helemaal aan de nabijheid van het treinstation toeschrijven. We zien bijvoorbeeld ook dat energiezuinige panden zich vaker rondom stations bevinden: binnen vijf minuten lopen is het aandeel met een A-label of beter ruim twee keer zo hoog als op meer dan vijftien minuten wandelafstand.

Deze energiezuinige panden zijn doorgaans moderner, hebben lagere energielasten en worden daardoor hoger gewaardeerd in de huurprijs. Daarmee is een deel van de stationstoeslag in feite ook een duurzaamheids- en kwaliteitstoeslag.

Ook grootte van de kantoren speelt mee
De kantooroppervlakte speelt ook een rol: dichter bij het station vind je relatief gezien meer kleinere units, terwijl grote kantoren (>1.000 vierkante meter) meestal verder weg liggen, op wat minder centrale plekken. Omdat de prijs per vierkante meter over het algemeen afneemt naarmate het vloeroppervlak groter wordt, werkt dit ook prijsverhogend voor de stationszones.

Dit verklaart ook deels waarom het grootste prijsverschil in de middelgrote steden plaatsvindt. Hier is vaker een sterke concentratie van hoogwaardige, vaak energiezuinige kantoorruimte direct naast het station. In de G5 zijn ‘premium’ kantoorlocaties meer verspreid en liggen ze regelmatig ook buiten de kortste loopafstand, mede dankzij de aanwezigheid van andere openbaar vervoermogelijkheden als tram, bus en metro. In kleine steden is de prijsstructuur vlakker, onder andere door het beperkte aantal toplocaties.

Kortom: niet de grootste steden, maar juist de middelgrote steden kennen de grootste stationstoeslag op de kantoorhuren. Toch geldt overal: hoe dichter bij het station, hoe hoger de huur.

Op zoek naar een geschikte kantoorruimte? Neem contact op met een van onze makelaars in jouw regio.

Dit artikel is geschreven door research consultant Feike de Vries. De gebruikte data voor deze analyse is afkomstig van Dynamis, het CBS en de NS.