Afschaffen overdrachtsbelasting lost niks op voor starters

Starters hebben moeite met het kopen van een woning. Door het gebrek aan aanbod en de bijbehorende hoge prijzen is het aantal keuzemogelijkheden beperkt. De woningen die wel beschikbaar zijn, worden alleen maar duurder wanneer de overdrachtsbelasting voor starters wordt afgeschaft.

Toch overweegt het kabinet dit als maatregel om de woningmarkt voor starters toegankelijker te maken. In oktober gaat Minister Ollongren de Tweede Kamer informeren over het eventueel afschaffen van de overdrachtsbelasting over de eerste woning. Hoewel het afschaffen een sympathiek idee lijkt voor starters, werkt deze maatregel in de huidige markt alleen maar averechts.

Meer concurrentie om starterswoningen

Het aantal starters dat een woning zoekt, overtreft ruim het aantal beschikbare starterswoningen. Een situatie die geen baat heeft bij het invoeren van een vraagstimulerende maatregel als het schrappen van de overdrachtsbelasting. Om te kunnen profiteren van het belastingvoordeel zullen meer starters een woning willen kopen. Oftewel, de concurrentie om starterswoningen zal verder toenemen.

Starter houdt meer geld over om te kunnen overbieden

Wanneer de overdrachtsbelasting wordt afgeschaft hebben starters minder spaargeld nodig om een woning te kopen. In de huidige vorm moet namelijk uit eigen zak 2% belasting over de aankoopprijs worden betaald, oftewel € 4.000 voor een woning van twee ton. Hoewel de kosten koper hierdoor afnemen, verbetert de positie van starters op de woningmarkt niet. Deze groep heeft nog altijd een zeer beperkte keus door het gebrek aan aanbod. Wel geeft deze regeling de mogelijkheid om € 4.000 meer boven de vraagprijs te kunnen bieden, om zo die ene beschikbare woning te kunnen bemachtigen.

In de huidige markt wordt de vraagprijs bij starterswoningen namelijk vaak overboden. Deze overbiedingen moeten uit eigen zak worden betaald, omdat niet meer dan de waarde van de woning kan worden geleend. Wanneer starters geen spaargeld meer hoeven te reserveren voor de overdrachtsbelasting, is de kans groot dat ze dit bedrag inzetten tijdens het biedingsproces. De maatregel zal op deze wijze resulteren in een verdere toename van de woningprijzen in het starterssegment.

Pak het daadwerkelijke probleem aan

Met deze ineffectieve maatregel wordt te veel ingezet op symptoombestrijding in plaats van het daadwerkelijk aanpakken van de kern van het probleem. Het feit dat woningen te duur zijn voor starters is namelijk een gevolg en niet het probleem an sich. De prijzen van deze woningen zijn zo hoog doordat er een enorm gebrek is aan aanbod. In plaats van de bestedingsruimte te vergroten en de prijzen verder te laten toenemen, kan beter worden ingezet op het vergroten van het aanbod. Meer aanbod betekent lagere prijzen.

De wortels van dit nijpende aanbodtekort liggen in de veel te lage bouwproductie gedurende de crisis, waardoor deze problematiek niet op korte termijn kan worden opgelost. Hoe het aanbod voor starters wel kan worden vergroot, is door te zorgen dat de bewoners van de door hen gewenste woningen gaan verhuizen. Oftewel het creëren van doorstroming. Zowel de bouwproductie als dit soort vraagstimulerende maatregelen moeten meer op deze doelgroep worden gericht. Dan komen starters, zoals ikzelf, vanzelf aan de beurt voor een koopwoning.