De Impact van de 'Wet Betaalbare Huur' op Rijksmonumentaal Vastgoed

De Wet Betaalbare Huur heeft een aanzienlijke impact op rijksmonumentaal vastgoed, met name in Amsterdam. De stad is niet alleen de hoofdstad van het land, maar ook de stad met het hoogste aantal rijksmonumenten. Met 7.688 monumenten laat Amsterdam de nummer twee, Maastricht (1.674), en drie, Utrecht (1.590), ruimschoots achter zich.

Ondanks de 15% maximale huurprijsopslag voor beschermde stads- en dorpsgezichten, lijkt de wet eigenaren van rijksmonumentale panden harder te treffen. De markt reageert hierop merkbaar. Sinds de aankondiging van de wetswijziging in januari 2023 is het aantal transacties van rijksmonumentale woningen dat jaar met 4,4% gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor, en de stijging zet zich stevig door in de eerste helft van 2024. Hierbij is het aandeel rijksmonumenten in de verhuur nog niet eens meegenomen. In de praktijk kan het uitpondeffect op rijksmonumentale woningen in Amsterdam dus nog hoger uitpakken. Des te opmerkelijker is deze stijging in transacties.

Normaliter wordt het uitpondeffect vertraagd door de looptijd van de huurcontracten. In Amsterdam kan het uitpondeffect in de praktijk eerder merkbaar zijn. Door de hoge vraagdruk en de schaarste aan woningen zijn tijdelijke huurcontracten (tot maximaal 2 jaar) eerder de regel dan de uitzondering. Dit suggereert dat eigenaren hun monumentale panden verkopen als reactie op de nieuwe regelgeving. De sterkste stijging in transacties (79%) is waargenomen bij woningen kleiner dan 55m². Dit is tevens de categorie die het zwaarst wordt getroffen door het nieuwe puntenstelsel.

Ook Sander Siegersma, partner van KRK Makelaars, is dit niet onopgemerkt gebleven. Hij adviseert steeds vaker eigenaren die worstelen met rendabiliteit en overgaan tot uitponden.

Voor monumentaal vastgoed is het bijzonder uitdagend om aan een betere puntentelling te voldoen binnen het nieuwe Woningwaarderingsstelsel (WWS). Neem bijvoorbeeld het verbeteren van energielabels, wat vaak extra lastig is bij oudere panden, terwijl dit zwaar meetelt in het nieuwe systeem. Aanpassingen worden voor rijksmonumentaal vastgoed extra bemoeilijkt door strenge monumentale wetgeving. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het vervangen van enkelglas of het toevoegen van een buitenruimte bij een nieuwe bovenwoning.

Daarnaast kampen oude panden vaak met lastige indelingen, zoals grote entrees die geen punten opleveren maar wel hoge onderhoudskosten met zich meebrengen. Deze ruimtes zijn vaak beschermd en mogen niet worden aangepast.

Deze factoren maken het voor eigenaren van rijksmonumentaal vastgoed moeilijker om rendabel te blijven binnen de kaders van de Wet Betaalbare Huur, wat kan leiden tot een verhoogde verkoop van deze historisch waardevolle panden.