De Invloed van Duurzaamheid en Locatie op het nieuwe WWS-puntenstelsel
Geschreven door Daan Bruinekreeft op 24 juni 2024Afgelopen dinsdag 18 juni debatteerde de Eerste Kamer met demissionair minister De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening over de Wet betaalbare huur. Tijdens dit debat werden de voor- en nadelen van het wetsvoorstel uitgebreid besproken. Het wetsvoorstel beoogt lagere huren voor huurders in het middensegment te realiseren, maar brengt mogelijk ook rendementsverlies voor verhuurders met zich mee, wat kan leiden tot een toename van de verkoop van huurwoningen. Hoewel sommige fracties van mening zijn dat het voorstel te snel door de Kamer werd gejaagd, waren anderen van mening dat er voldoende tijd was voor vragen en voorbereiding. De stemming over het wetsvoorstel en de ingediende moties vindt morgen plaats.
Voor dit onderzoek zijn door middel van het nieuwe en huidige puntenstelsel twee scenario’s uitgewerkt: de invloed van verduurzaming en de invloed van de grootte van een nieuwbouwwoning op het aantal WWS-punten. In deze blog gaan wij verder in op het effect van het energielabel op het aantal punten van een woning in het nieuwe en huidige stelsel.
Belangrijkste wetsaanpassingen
Aangezien deze wetsaanpassing grote effecten heeft voor zowel institutionele als particuliere beleggers op de woningmarkt, heeft Dynamis Research op de PROVADA 2024 een onderzoek uitgebracht dat dieper ingaat op de effecten van de wetgeving bij verschillende scenario’s. Hoofdzakelijk zal de wet zorgen voor de volgende aanpassingen:
· De gereguleerde sector van 147 punten naar 186 punten;
· Betere waardering van goede energielabels, slechtere waardering van slechte labels;
· Betere waardering voor sanitair en keuken;
· Betere waardering voor buitenruimte.
Het onderzoek is uitgevoerd door de WOZ-waarde van eengezins- en meergezinswoningen in verschillende oppervlakteklassen voor heel Nederland te berekenen. Door transactieprijzen uit 2023 te nemen en deze te vermenigvuldigen met 90%, zijn WOZ-waardes per m² berekend voor verschillende woningen op postcode-4 niveau.
Casus 1: Impact van Duurzaamheid
Vast staat dat de impact van duurzaamheid alleen maar groter zal worden onder de nieuwe wet. Zo zullen woningen met energielabel E of lager zelfs minpunten krijgen, terwijl woningen met energielabel A of hoger meer punten krijgen. De wijzigingen van de punten die worden gegeven aan verschillende energielabels zijn hieronder weergegeven.
Om de effecten van de nieuwe wet te meten, is in de onderstaande kaarten berekend waar een woning wel en niet in de vrije sector komt. Hierbij is uitgegaan van een woning van 80 m² met een standaard keuken en badkamer en 40 m² eigen buitenruimte. In het huidige WWS-model levert deze woning, zonder punten voor het energielabel en WOZ-waarde, 120 punten op; in het nieuwe model 133.
Wanneer we de punten voor de berekende WOZ-waarde en het energielabel meenemen, weten we waar een woning met energielabel E in de vrije sector valt. In het huidige model zien we dat dit voor het overgrote deel van Nederland geldt. In het nieuwe model is dit echter heel anders. Hier zien we dat deze woningen alleen in en rondom Amsterdam en Utrecht in de vrije sector vallen door de hoge WOZ-waardes in deze regio’s.
Regionale verschillen in huidige en nieuwe stelsel bij energielabel E
Op het moment dat we deze woning verduurzamen naar energielabel C, zien we dat deze woning in het huidige model in heel Nederland in de vrije sector valt. In het nieuwe model is dat, net zoals bij energielabel E, in een stuk minder gebieden het geval, maar is er wel een sterke toename ten opzichte van energielabel E. Woningen met energielabel C vallen voornamelijk in de Randstad, rond de Veluwe en in Noord-Brabant ook in de vrije sector.
Regionale verschillen in huidige en nieuwe stelsel bij energielabel C
Wanneer deze woning van 80 m² wordt verduurzaamd naar energielabel A+, zien we geen verschil meer in waar de woning wel en niet in de vrije sector valt. Hier zien we dat in het nieuwe model duurzaamheid een veel sterkere doorslag geeft ten opzichte van het huidige model. Hierbij moet worden opgemerkt dat het type woning dat als voorbeeld is gehanteerd in deze kaarten in het huidige model bijna altijd in de vrije sector valt, ongeacht het energielabel. Dit verandert in het nieuwe model, waarbij investeren in verduurzaming loont om deze woning in de vrije sector te kunnen aanbieden.
Regionale verschillen in huidige en nieuwe stelsel bij energielabel A+
Morgen zal een tweede casus worden behandeld in het licht van de nieuwe Wet betaalbare huur. Deze zal ingaan op de oppervlakte van nieuwbouwappartementen om in de vrije sector te komen. Wilt u meer informatie naar aanleiding van dit onderzoek? Neem dan contact op met research@dynamis.nl.
De data in deze kaarten is berekend op basis van transacties van eengezinswoningen tussen 80 en 99 m². Aangezien niet in elk postcode-4 gebied in Nederland een transactie is geweest die aan deze criteria voldoet, zijn sommige postcode-4 gebieden in deze analyse buiten beschouwing gelaten.
