Dynamis: Marktvraag neemt af door weinig aanbod en hoge prijzen
Starters moeten concessies doen bij de aankoop van de woning of wachten noodgedwongen af
De constante afname van het aantal voor verkoop beschikbare woningen resulteert in het afvlakken van het aantal transacties. Het is inmiddels al het zevende kwartaal op rij dat het beschikbare woningaanbod daalt. Huishoudens ondervinden hierdoor telkens meer hinder om hun gewenste woning te vinden. Startende huishoudens staan in de meeste stedelijke regio’s nu zelfs noodgedwongen voor een keuze af te wachten totdat de woningmarkt normaliseert of concessies te doen in hun woningvraag door een kleiner woonoppervlakte te kopen of een woning op een andere locatie aan te schaffen. Door deze effecten is zichtbaar dat in de gemeenten met een forse marktdruk het aantal transacties daalde en het beschikbare aanbod inmiddels weer stijgt. In gemeenten buiten de stedelijke regio’s zien we juist wel nog een stijging van het aantal transacties, omdat op deze locaties starters de aangegeven concessies niet hoeven te doen. Al met al steeg het aantal transacties hierdoor nog licht met 3% op jaarbasis. Dit wordt volledig verklaard door een sterke groei in het aantal transacties in de periferie en aanzienlijke toename van het aantal nieuwbouwverkopen (+51% op jaarbasis). Dit blijkt uit de tweede kwartaalrapportage Sprekende Cijfers Woningmarkten 2017 van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars die vandaag verschijnt.
Marktdruk neemt in 70% van de gemeenten toe
Door het beperkte beschikbare aanbod en de grote woningvraag is de marktdruk historisch hoog in Nederland. Voor het eerst sinds 2003 is er gemiddeld genomen in Nederland sprake van een verkopersmarkt. Dit heeft tot gevolg dat kopers aanzienlijk minder makkelijk aan een woning komen en deze marktsituatie de prijs sterk opwaarts beïnvloed. Het is echter steeds belangrijker om de regionale verschillen te onderkennen. Deze zijn aanmerkelijk groter dan in het verleden. Wanneer een uitsplitsing wordt gemaakt van gemeenten waar de woningmarkt zo onder druk staat dat er sprake is van krapte, blijkt dit in 151 van de 388 gemeenten het geval te zijn. Hiertegenover staat dat er in 107 gemeenten nog steeds sprake is van een ruime markt, oftewel een kopersmarkt.
Ondanks duidelijke stijging bouwvergunningen nog steeds onvoldoende aanbod
Het is goed te constateren dat het aantal afgegeven nieuwbouwvergunningen in de eerste helft van 2017 een duidelijk stijging toont. Echter, deze stijging loopt nog steeds achter op de jaarlijkse huishoudensgroei, waardoor de tekorten in de bestaande voorraad alleen maar blijven toenemen. In relatieve zin zijn de verschillen het grootst in Noord-Holland, Flevoland en Groningen, in deze provincies ligt het aantal verstrekte vergunningen net boven de helft van de verwachte huishoudensuitbreiding. In absolute cijfers zullen de provincies Noord-Holland en Zuid-Holland de grootste stappen moeten maken, deze hebben alleen op basis van dit jaar al een groter tekort gekregen van respectievelijk 7.500 en 4.750 woningen. Dit staat nog los van het tekort dat er in de jaren ervoor al is opgebouwd. In Nederland staan begin 2018 naar verwachting tussen de 160.000 en 190.000 woningen te weinig ten aanzien van de eerder geraamde huishoudensontwikkeling.
Woningprijzen stijgen naar recordhoogte
In dit kwartaal is de transactieprijs toegenomen naar € 260.750, waardoor deze hoger is dan ooit. Het record uit het tweede kwartaal van 2008, toen de mediane prijs € 254.750 bedroeg, is hiermee overtroffen. Ook bij de prijsniveaus geldt dat er grotere regionale verschillen zijn dan voorheen wanneer een uitsplitsing naar gemeenteniveau wordt gemaakt. In het merendeel van de gemeenten is de mediane transactieprijs namelijk nog lager dan in 2008, slechts in 82 van de 388 gemeenten is deze hoger. Het betreft voornamelijk de vier grote steden en de hieromheen gelegen gemeenten die een historisch hoog prijsniveau kennen.
Verwachtingen 2017: starters worden gedwongen langer te wachten
Gelet op de huidige marktontwikkelingen moet worden gesteld dat in telkens meer gemeenten sprake is van een zorgelijke marktsituatie. De combinatie van het sterk gedaalde beschikbare aanbod en de forse prijsstijgingen zorgen ervoor dat telkens meer starters afwachten met de aanschaf van een woning of grote concessies moeten doen in woonoppervlakte of locatie. Veel starters kunnen immers de gewenste woning niet meer financieren. Deze starters blijven dan vaak in hun (sociale) huurwoning, studentenhuis of bij hun ouders wonen in afwachting van een normalisering van de woningmarkt. Zowel vanuit economisch oogpunt als vanuit het oogpunt van een goed functionerende woningmarkt geen goede constatering. Deze situatie zal op korte termijn niet snel veranderen, hiervoor liggen de volumes van bouwvergunningen, zeker in de stedelijke regio’s, nog op een te laag niveau. De verwachting is dan ook dat de marktvraag in telkens meer gemeenten zal gaan wegvallen vanwege te beperkt geschikt aanbod en te sterk gestegen prijzen. Zoals wij in de vierde kwartaalrapportage van 2016 al aangaven blijft een sterkere toezicht vanuit het Rijk op het creëren van voldoende nieuw aanbod essentieel om de tekorten op de woningmarkt te kunnen wegwerken.
Al met al kan worden gesteld dat Nederland in 2017 voor het eerst te maken gaat krijgen met een te krappe markt. Dit zal uiteindelijk van invloed zijn op het transactievolume dat er aan het einde van het jaar wordt behaald. De prijzen zullen echter ook bij uitval van de vraag in verband met het aanbodtekort op korte termijn nog weinig invloed van ondervinden. De verwachting is dan ook dat de prijzen nog verder zullen stijgen zolang de financierbaarheid dit toelaat.
