Miljoen(en) te besteden, maar alsnog geen eengezinswoning binnen bereik in Amsterdam

Het aanbod van eengezinswoningen is in Amsterdam zo krap, dat het vrijwel onmogelijk is om er als koper tussen te komen – zelfs met een miljoenenbudget. Van de Amsterdammers met een budget van 1 tot 3 miljoen euro, die op zoek zijn naar een huis dat meer is dan een appartement, verhuisde 78 procent in de afgelopen vijf jaar naar een andere gemeente.

Steeds meer miljoenenwoningen in Nederland
Economische onzekerheid, gestegen rentes, uitponding van huurwoningen en geopolitieke spanningen hebben weinig indruk gemaakt op de woningmarkt: ook dit jaar stijgen de transactieprijzen door. In mei waren deze 9,7 procent hoger dan een jaar eerder. Het is dan ook niet verwonderlijk dat het aandeel woningen met een waarde boven het miljoen is toegenomen van 4 procent in 2024 naar 5 procent dit jaar. En nog indrukwekkender: de afgelopen vijf jaar steeg het aantal miljoenenwoningen in Nederland van 65.000 naar 223.000.

Torenhoge vierkante meterprijzen in Amsterdam
Amsterdam springt eruit als het gaat om het topsegment. De hoofdstad voert niet alleen de ranglijst aan met het aantal miljoenenwoningen (23.100), maar ook met de vierkante meterprijzen. De vaak genoemde bovengrens van 10.000 euro wordt steeds vaker en steeds ruimer overschreden. Dit jaar liggen de gerealiseerde transactieprijzen per vierkante meter voor woningen boven het miljoen in de Willemsparkbuurt bijvoorbeeld tussen de 9.200 en 12.700 euro, en in de Grachtengordel-Zuid tussen de 9.900 en 13.200 euro.

Daarnaast is Amsterdam de enige stad waar appartementen de overgrote meerderheid vormen binnen het miljoenensegment: maar liefst 70 procent van het totaalaantal. Ter vergelijking: in Den Haag is dat 19 procent en in de gemeente Gooise Meren 3 procent. Een groot en luxe appartement kopen kan dus nog wel ‘makkelijk’ in Amsterdam met een miljoenenbudget, maar niet iedereen is daarnaar op zoek.

Verdeling van miljoenenwoningen in Amsterdam (bron: Calcasa).

Liever buiten de gemeente dan buiten de ring
Vermogende Amsterdammers die een eengezinswoning zoeken, lijken zich bij hun zoektocht te laten leiden door de gedachte ‘liever buiten de gemeente dan buiten de ring’. Onder andere het Haarlemmerhoutkwartier in Haarlem en Heemstede-Centrum behoren tot de populairste uitwijklocaties.

Gentrificatie onder de rijksten in Amsterdam?
In Amsterdam lijken nu dus zelfs miljonairs te kampen met een vorm van gentrificatie, het proces waarbij de oorspronkelijke bewoners door de (te) hoge prijzen uitwijken naar elders. Amsterdam wint namelijk aan aantrekkingskracht binnen de mondiale jetset en steeg op de Barnes City Index van plek 42 in 2024 naar 28 dit jaar. Deze ranglijst toont de meest aantrekkelijke steden ter wereld voor ‘High Net Worth Individuals’: personen met een investeerbaar vermogen van minimaal 1 miljoen dollar.

Betere kansen boven 3 miljoen euro
Voor kopers met een woonbudget boven de 3 miljoen euro sluit het aanbod overigens duidelijk beter aan op de vraag. Ruim 74 procent van de kopers in deze klasse bleef bij een verhuizing binnen de stadsgrenzen. Populaire wijken waren onder andere het Museumkwartier, de Apollobuurt, de Grachtengordel-Zuid en de Willemsparkbuurt. Bij een zoektocht naar een eengezinswoning blijft 63 procent van deze groep ‘gewoon’ in Amsterdam.

Dit artikel is geschreven door research consultant Marc Lokker. De gebruikte data voor deze analyse is afkomstig van NVM, Kadaster/CBS en Calcasa.