Een omstreden maatregel over de verdere verdeling van het woningtekort

Gistermiddag heeft de Tweede Kamer ingestemd met het wijzigen van de Huisvestingwet. Dit betekent weer een wijziging in de markt die het onderliggende probleem van het schrale aanbod op de koop- en huurmarkt niet zal oplossen. De Research afdeling van Dynamis heeft op een rij gezet wat deze wijziging inhoudt, welke impact de wijziging heeft en dan vooral wáár de impact het grootst zal zijn.

Waar gaat de wijziging van de Huisvestingwet over?
Als ook de Eerste Kamer met dit voorstel instemt dan hebben gemeentes meer mogelijkheden om selectief de helft van de nieuwbouw en huurwoningen toe te wijzen. Gemeenten hebben de mogelijkheid om voor het bewonen van nieuwe koopwoningen tot de grens van de ‘betaalbare koopwoning’ € 355.000 (Nationale Hypotheekgarantie norm van 2022) een huisvestingsvergunning te eisen. Op basis van leefbaarheidsargumenten is het straks mogelijk deze vergunningsplicht in te voeren in aangewezen complexen, straten of gebieden. Gemeenten mogen bij de uitgifte van huisvestingsvergunningen vaker voorrang geven aan specifieke woningzoekenden met een lager of midden inkomen, 'lokale binding' of een cruciaal beroep. De plannen werden niet door de Tweede Kamer gesteund om ook bij de aankoop van bestaande koopwoningen te werken met vergunningen. Dit zou te ingrijpend zijn geweest voor de woningmarkt en voor woningeigenaren.

Nog veel onduidelijk
Gemeentes kunnen pas indirect selectief woningen toewijzen wanneer schaarste aan (betaalbare) woonruimte is aangetoond of wanneer het bepaalde leefbaarheidsargumenten ondersteunt. Echter zijn er nog geen hanteerbare richtlijnen voor dit onderzoek. Dit zal een verdere inpassing vergen op het ambtenarenapparaat. Deze extra administratie levert vertraging op en zal meer geld kosten. Het is onduidelijk hoe die 50% toewijzing aan de lokale bevolking in de praktijk wordt geregeld en gecontroleerd. Hier is geen toezicht op. Daarnaast is de grens van een ‘betaalbare koopwoning’ op € 355.000 onduidelijk. Immers de huidige NHG grens ligt al op € 405.000. Welke relevantie is er met de NHG nog? Waarschijnlijk zal deze prijs jaarlijks met de reguliere prijsindex voor woningen geïndexeerd worden om zo het effect te ondervangen dat er minder woningen in aanmerking komen voor een huisvestingvergunning bij een eventuele prijsstijging.

Groot effect in het noorden van het land
De wetswijziging zal een groot effect hebben op de gemeentes waar een groot deel van de nieuwbouwwoningen verkocht worden onder de € 355.000. In Friesland zijn maar liefst 45% van de verkochte nieuwbouwwoningen onder de €355.000 verkocht sinds januari 2022. De percentages zijn ook hoog in Flevoland, Groningen en Drenthe.

Procentueel aantal verkopen van nieuwbouwwoningen met een transactieprijs onder de € 355.000 van het totaal aantal verkopen tussen januari 2022 - 28 juni 2023:

Goed nieuws voor de woningzoekende
Huishoudens met een laag- of middeninkomen moeten nog weleens opbieden tegen beleggers die meer te besteden hebben, en die vervolgens van de appartementen dure huurwoningen maken. Sinds de invoering van de opkoopbescherming worden in veel gemeentes beleggers geweerd van de woningmarkt. Deze beleggers zullen verder geweerd worden met de wijziging van de Huisvestingwet. Voor de lokale woningzoekende zal dit minder concurrentie betekenen in de zoektocht naar een betaalbare nieuwbouw woning.

Wel moet er gezegd worden dat deze wet weer een manier is om de schaarse woonruimte verder te verdelen. Er zal energie gestoken moeten worden in het bijbouwen van betaalbare woningen en dan voornamelijk voor gezinnen en senioren. Wanneer zij kunnen doorstromen dan zal er aan de instroomkant meer vrijkomen.

Wilt u weten of een huisvestingsvergunning nodig is als u een nieuwe woning wilt kopen of huren? Neem dan contact op met een Dynamis makelaar. Ook voor advies naar de beste verkoopstrategie voor uw nieuwbouwproject, kan u terecht bij onze nieuwbouw makelaars.