Te laat, te duur, te ver weg: nieuwbouwaanbod mist de startende koper

De woningnood is hoog, dat werd recent weer bevestigd in het gepubliceerde woON 2024. Uit het driejaarlijkse woononderzoek blijkt dat het aandeel starters onder de actief woningenzoekenden ongewijzigd hoog is – en in vergelijking met 2021 zelfs met 5% gestegen.

Wie zijn starters?
De definitie die woON 2024 hanteert is een huishouden dat voor verhuizing niet in een zelfstandige woning woonde en na de verhuizing hoofdbewoner van een zelfstandige woning is. De grootste groep onder de starters zijn alleenstaanden, jonger dan 35 jaar en de afgelopen twee jaar is het merendeel in een huurwoning gaan wonen. Maar heeft dat ook hun voorkeur?

Wat willen én kunnen starters?
Ja, blijkt uit hun wensen. Van de starters die woningzoekend zijn, heeft 60% de voorkeur voor een huurwoning en 40% voor een koopwoning. De starters die een koopvoorkeur hebben willen vooral een woning met een koopprijs tot €390.000. Dat is de bovengrens voor betaalbare koopwoningen, zoals vastgesteld door de Rijksoverheid.

In nieuwbouwplannen wordt dan ook steeds meer op (deze definitie van) betaalbaarheid ingespeeld. Een analyse van Brainbay en NVM laat zien dat het nieuwbouwaanbod in het eerste kwartaal van 2025 voor 33% bestond uit woningen tot €400.000. Dat zijn bijna 4.800 nieuwbouwwoningen. Alleen opvallend, het aantal transacties is fors minder. In deze prijsklasse zijn er in hetzelfde kwartaal slechts 2.160 verkocht.

Voorbeeld Breda
‘Deze trend is bijvoorbeeld ook waar te nemen in Breda,’ vertelt Janneke de Bruine van eQmarketing, die als zelfstandige marketingprofessional betrokken is bij de ontwikkeling en verkoop van veel verschillende nieuwbouwprojecten. ‘Sinds medio 2024 loopt het aanbod van nieuwbouwwoningen enorm op en blijft de verkoop relatief laag. Redenen? Het aanbod is eenzijdig, het bestaat vooral uit appartementen en specifiek voor starters is €400.000 een kritische betaalbaarheidsgrens.’

Nieuwbouw blijkt voor starters financieel lastig haalbaar, laten de cijfers uit Breda zien. Van de woningen die in de afgelopen tien jaar zijn gebouwd met een marktwaarde tot €400.000, is slechts 39% in handen van een starter. En hoewel bijna de helft van alle verkochte woningen in 2024 door starters werd gekocht, betrof het bij slechts 1% van die transacties een nieuwbouwwoning. (Onder een starter verstaan we hier iemand tot 35 jaar met een jaarinkomen tot maximaal € 83.000.)

Bouwtijd te lang voor starters
Daarnaast worden koopwoningen voor starters in nieuwbouwprojecten vooral als appartementen gerealiseerd, vaak met een lange bouwtijd. Dat staat haaks op het korte perspectief van starters: zij weten vaak niet waar ze over twee jaar willen wonen en ervaren die bouwtijd als een te grote onzekerheid. Ze kiezen liever voor een bestaande woning waar ze sneller in kunnen trekken. Bovendien willen de meesten in hun eigen buurt blijven wonen, wat locaties buiten de vertrouwde omgeving minder aantrekkelijk maakt.

Wat kan er beter?
De cijfers spreken voor zich: starters willen wel nieuwbouw kopen, maar kunnen het vaak niet – of ze willen wel wachten, maar niet jaren. De uitdaging ligt in het versnellen van de realisatie, het gebruiken van kostenefficiënte bouwconcepten om de betaalbaarheid te verhogen én het bouwen op plekken waar starters daadwerkelijk willen wonen. Beslist geen makkelijke opgave in de huidige markt.

Toch geloven we bij Dynamis in vraag gestuurde ontwikkeling en bouw. Elk project is uniek, met specifieke wensen van eindgebruikers. Daarom bieden we maatwerkoplossingen die verder gaan dan het standaard bouwproces. Meer weten? Neem contact op met ons Expert Team Nieuwbouw.

Dit artikel is geschreven door research consultant Koen Soors d’ Ancona in samenwerking met Janneke de Bruine van eQmarketing.