Hebben de Amsterdamse woningprijzen écht de top bereikt?

‘Huizenprijzen Amsterdam afgelopen kwartaal met 3% gedaald’ kopte het FD op 12 april. Opvallend. Zo lang als ik op de researchafdeling van Dynamis werk, schrijf ik over stijgende woningprijzen in Amsterdam. Ga ik het in 2018 dan voor het eerst hebben over dalende woningprijzen in onze hoofdstad? Om dit te controleren ben ik onze data ingedoken, maar na mijn eigen analyse trek ik andere conclusies.

De afgelopen jaren is de meterprijs in Amsterdam enorm gestegen. In het eerste kwartaal van 2016 lag woningprijs per vierkante meter maar liefst 23% hoger dan een jaar hiervoor en in 2017 werd nog eens een toename van 15% geregistreerd. In bedragen gaat dit om prijsstijgingen van circa € 800 en € 650 per vierkante meter. Grote toenames vergeleken met de gemiddelde landelijke stijging in deze periode van 6% en 10%.

Voorbarige conclusie
Dat er nu sprake zou zijn van een afname blijkt echter een voorbarige conclusie. Door een andere samenstelling van de woningverkopen nam de gemiddelde prijs af, een zogenaamd samenstellingseffect. In het eerste kwartaal van dit jaar bestaan de verkopen in de hoofdstad namelijk voor een groter deel uit appartementen in het goedkopere Nieuw-West en vormen appartementen in het duurdere Zuid juist een kleiner aandeel van de transacties. Deze combinatie zorgt in het eerste kwartaal zeker voor een lager gemiddelde, maar van een daadwerkelijke afname van het prijsniveau is dus geen sprake.

Zeker nog wel stijging, maar minder sterk
In mijn analyse kwam ik ook tot een andere opvallende conclusie. Sinds de enorme toename in 2016 is er in Amsterdam sprake van een trendmatige afvlakking van de prijstoename. Woningen worden elk jaar dus nog wel duurder, maar deze toename wordt steeds minder sterk. In het eerste kwartaal van 2018 is de prijsstijging namelijk verder afgezwakt, ten opzichte van een jaar eerder constateerde ik een toename van ‘slechts’ 10%. Een prijsstijging die dus vergelijkbaar is met het landelijke gemiddelde; in Amsterdam is dus geen sprake meer van een spectaculaire toename.

Amsterdamse trend
De afzwakking van de toename is een Amsterdamse trend, andere grote Nederlandse steden kennen nog wel een sterke prijsstijging. Zo heeft in Den Haag een recordtoename van 21% plaatsgevonden. De oorzaak voor het verschil ligt in het eerder op gang komen van de prijstoename in Amsterdam, waardoor het prijsniveau ver boven de rest van Nederland ligt. De mediane transactieprijs van € 5.450 per vierkante meter is bijna tweeënhalf keer zo hoog als in Rotterdam of Eindhoven.

Rek uit eigen bijdrage
Wat is de reden voor de huidige afzwakking van de prijzen in Amsterdam? Als gevolg van de forse prijsstijgingen is het voor huishoudens steeds lastiger om voldoende financiële middelen bij elkaar te krijgen voor het kopen van een woning. Door het hoge prijsniveau hebben woningzoekers niet genoeg aan hun hypothecaire lening, maar moet er ook nog een fors bedrag aan eigen geld worden ingebracht. Voor veel huishoudens lijkt de rek er nu uit te zijn in het zelf in te leggen bedrag.

Nog geen prijsdaling verwacht
Het is echter niet de verwachting dat de afvlakking van de toename zal omslaan in een afnemend prijsniveau. De vraag naar woonruimte is dusdanig groot dat het aanbod hier niet in kan voorzien, met een toenemend prijsniveau als gevolg. Ook de huidige nieuwbouwplannen zijn niet afdoende om dit gat op te vullen. Een verdere afzwakking van de prijstoename kan, naast de bestaande betaalbaarheidsproblemen, worden veroorzaakt door een verandering van de rentestand of door beleidsingrepen. Deze factoren hebben meestal een grotere impact op het prijsniveau.

Meer interesse in de Amsterdamse woningmarkt? Lees het Sprekende Cijfers Woningmarkten Noord-Holland rapport.